Immobilien-Glossar
Alle wichtigen Begriffe rund um Kauf, Verkauf und Vermietung — einfach erklärt.
A
Auflassungsvormerkung
Eine Eintragung im Grundbuch, die den Käufer einer Immobilie absichert. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Objekt nach Vertragsabschluss erneut verkauft oder belastet. Die Vormerkung wird nach der notariellen Beurkundung eingetragen und bleibt bestehen, bis die endgültige Eigentumsumschreibung erfolgt.
B
Baulast
Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis geführt und können z. B. Abstandsflächen, Stellplätze oder Zufahrtsrechte betreffen. Sie gehen beim Verkauf auf den neuen Eigentümer über.
Bodenrichtwert
Ein durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke, der von Gutachterausschüssen ermittelt wird. Er dient als Orientierung für den Grundstückswert und wird regelmäßig aktualisiert. In Bremen variiert der Bodenrichtwert je nach Stadtteil erheblich.
C
Courtage / Maklercourtage
Die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Wohnimmobilien das Bestellerprinzip: Die Courtage wird in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
D
Dienstbarkeit
Ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das einem Dritten bestimmte Nutzungsrechte an einem Grundstück einräumt. Beispiele sind Wegerechte, Leitungsrechte oder Wohnrechte. Dienstbarkeiten können den Wert einer Immobilie beeinflussen.
E
Eigenbedarfskündigung
Das Recht eines Vermieters, einem Mieter zu kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Kündigung muss begründet sein und die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten.
Eigentümerversammlung
Die jährliche Versammlung aller Wohnungseigentümer einer WEG-Gemeinschaft. Hier werden wichtige Beschlüsse über Instandhaltung, Wirtschaftsplan und Verwaltung gefasst. Die Einladung muss mindestens drei Wochen vorher erfolgen.
Energieausweis
Ein Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes bewertet. Beim Verkauf oder der Vermietung ist der Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben. Es gibt den Bedarfsausweis (auf Basis der Gebäudedaten) und den Verbrauchsausweis (auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs).
Erbpacht
Ein langfristiges Nutzungsrecht an einem Grundstück, bei dem der Erbpachtnehmer das Grundstück bebauen und nutzen darf, aber nicht Eigentümer wird. Erbpachtverträge laufen meist 60–99 Jahre. Der Erbpachtzins wird regelmäßig angepasst.
Erschließungskosten
Kosten für die Anbindung eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur — Straße, Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation. Diese Kosten können erheblich sein und werden teilweise von der Gemeinde auf den Grundstückseigentümer umgelegt.
Exposé
Eine detaillierte Beschreibung einer Immobilie, die potenziellen Käufern oder Mietern zur Verfügung gestellt wird. Ein professionelles Exposé enthält Fotos, Grundrisse, Lageinformationen, Energieausweis und alle relevanten Daten zum Objekt.
G
Grundbuch
Das amtliche Register, in dem alle Eigentumsverhältnisse und Belastungen von Grundstücken dokumentiert werden. Es besteht aus Bestandsverzeichnis, Abteilung I (Eigentümer), Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) und Abteilung III (Hypotheken und Grundschulden).
Grunderwerbsteuer
Eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie anfällt. In Bremen beträgt der Steuersatz 5 % des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer ist eine der wesentlichen Kaufnebenkosten und wird vom Käufer getragen.
Grundschuld
Ein Pfandrecht an einem Grundstück, das häufig zur Absicherung von Immobilienkrediten dient. Anders als eine Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden und kann wiederverwendet werden.
Grundstücksrecht
Das Rechtsgebiet, das alle Regelungen rund um Grundstücke, deren Erwerb, Belastung und Nutzung umfasst. Es ist im BGB (§§ 873 ff.) geregelt und bildet die Grundlage für den Immobilienhandel in Deutschland.
H
Hausgeld
Die monatliche Vorauszahlung, die Wohnungseigentümer an die WEG-Verwaltung leisten. Das Hausgeld deckt laufende Kosten wie Instandhaltungsrücklage, Versicherungen, Hausmeister und Verwaltungskosten ab. Es ist nicht mit den Nebenkosten für Mieter gleichzusetzen.
Hypothek
Ein Grundpfandrecht zur Absicherung eines Darlehens, bei dem das Grundstück als Sicherheit dient. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek an eine konkrete Forderung gebunden und erlischt mit deren Tilgung.
I
Instandhaltungsrücklage
Ein Sparbetrag, den Wohnungseigentümer monatlich in einen gemeinsamen Fonds einzahlen. Die Rücklage dient der Finanzierung zukünftiger Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Eine angemessene Rücklage ist ein Qualitätsmerkmal einer WEG.
K
Kaufnebenkosten
Alle zusätzlichen Kosten, die beim Immobilienkauf neben dem Kaufpreis anfallen. Dazu gehören Grunderwerbsteuer (Bremen: 5 %), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %) sowie ggf. Maklercourtage. In Bremen belaufen sich die Nebenkosten auf ca. 8–10 % des Kaufpreises.
Kaufpreisfaktor
Eine Kennzahl zur Bewertung der Wirtschaftlichkeit einer Immobilieninvestition. Er ergibt sich aus dem Kaufpreis geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete. Ein niedriger Faktor deutet auf eine höhere Rendite hin.
Kreditrate
Die regelmäßige Zahlung, die ein Kreditnehmer an die Bank leistet. Sie setzt sich aus Zinsanteil und Tilgungsanteil zusammen. Mit fortschreitender Laufzeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt (Annuitätendarlehen).
L
Laufzeit (Kredit)
Der Zeitraum, für den die Konditionen eines Immobilienkredits festgeschrieben werden (Zinsbindung). Nach Ablauf der Zinsbindung muss eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden. Übliche Laufzeiten sind 10, 15 oder 20 Jahre.
Leerstand
Eine Immobilie oder Wohneinheit, die nicht vermietet oder genutzt wird. Leerstand verursacht laufende Kosten ohne Einnahmen und kann den Wert einer Immobilie mindern. Die Leerstandsquote ist ein Indikator für die Marktlage.
M
Makleralleinauftrag
Ein Vertrag, der einem einzigen Makler das exklusive Recht gibt, eine Immobilie zu vermarkten. Der Eigentümer darf während der Vertragslaufzeit keinen anderen Makler beauftragen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler zu besonderen Vermarktungsleistungen.
Mietkautionskonto
Ein separates Konto, auf dem die Mietkaution treuhänderisch angelegt wird. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu.
Mietrendite
Die jährliche Rendite einer vermieteten Immobilie, berechnet als Verhältnis der Jahresnettokaltmiete zum Kaufpreis. Die Bruttomietrendite berücksichtigt keine Nebenkosten, die Nettomietrendite zieht Bewirtschaftungskosten ab.
Mietspiegel Bremen
Eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in Bremen, die alle zwei Jahre aktualisiert wird. Der Mietspiegel dient als Grundlage für Mieterhöhungen und gibt Orientierung für Neuvermietungen. Er berücksichtigt Wohnlage, Baujahr, Ausstattung und Wohnungsgröße.
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Nettokaltmiete
Die reine Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Sie ist die Basis für die Berechnung von Mietrenditen und Kaufpreisfaktoren. Die Nettokaltmiete wird auch als Grundmiete oder Kaltmiete bezeichnet.
Nebenkosten
Alle laufenden Kosten, die neben der Nettokaltmiete für eine Immobilie anfallen. Dazu gehören Heizkosten, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer, Versicherungen und Hausmeisterdienste. Der Vermieter legt diese Kosten per Nebenkostenabrechnung auf den Mieter um.
R
Rendite
Der Ertrag einer Kapitalanlage in Relation zum eingesetzten Kapital. Bei Immobilien unterscheidet man zwischen Mietrendite (laufende Erträge) und Gesamtrendite (inkl. Wertsteigerung). Die Rendite hängt von Kaufpreis, Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten ab.
Restschuld
Der noch offene Betrag eines Immobilienkredits nach einer bestimmten Laufzeit. Die Restschuld ergibt sich aus dem ursprünglichen Darlehensbetrag abzüglich aller geleisteten Tilgungen. Sie ist relevant für die Anschlussfinanzierung.
S
Sondereigentum
Teile eines Gebäudes, die einem einzelnen Wohnungseigentümer allein gehören. Dazu zählen typischerweise die Wohnräume, Bodenbeläge und nicht-tragende Innenwände. Sondereigentum wird in der Teilungserklärung definiert.
Sondernutzungsrecht
Das exklusive Recht eines Wohnungseigentümers, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen — z. B. Gartenflächen, Stellplätze oder Kellerräume. Das Eigentum verbleibt bei der Gemeinschaft.
T
Teilungserklärung
Ein notariell beurkundetes Dokument, das die Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum regelt. Sie ist die rechtliche Grundlage jeder Wohnungseigentümergemeinschaft und enthält die Gemeinschaftsordnung.
Tilgung
Die planmäßige Rückzahlung eines Immobilienkredits. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate gleich, wobei der Tilgungsanteil über die Laufzeit steigt und der Zinsanteil sinkt. Eine höhere Anfangstilgung verkürzt die Gesamtlaufzeit.
V
Verwaltervertrag
Der Vertrag zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft und dem bestellten Hausverwalter. Er regelt Aufgaben, Vergütung, Laufzeit und Kündigungsbedingungen. Die Bestellung erfolgt durch Beschluss der Eigentümerversammlung.
Vorkaufsrecht
Das Recht, in einen Kaufvertrag einzutreten und eine Immobilie zu den gleichen Konditionen zu erwerben. Vorkaufsrechte können vertraglich, gesetzlich (z. B. Gemeinden) oder dinglich (im Grundbuch eingetragen) sein.
W
WEG (Wohnungseigentumsgesetz)
Das Gesetz, das die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern regelt. Es wurde 2020 grundlegend reformiert und regelt u. a. Eigentümerversammlungen, Verwaltung, bauliche Veränderungen und Kostenverteilung.
Wohnfläche vs. Nutzfläche
Die Wohnfläche umfasst alle Räume, die zum Wohnen genutzt werden — berechnet nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Die Nutzfläche umfasst zusätzlich Keller, Dachböden und Gewerbeflächen. Balkone und Terrassen werden bei der Wohnfläche nur anteilig (25–50 %) berücksichtigt.
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